毕彼特（雷宇扬 饰）因电影业不景气，失业在家，只好和做神婆的老妈龙娣（罗兰 饰）、小弟毕基以及女友阿四一家人搬到郊区居住。毕彼特初来乍到，发现虽然地角偏僻，但是出租的大房视野开阔，更有美艳女子娥姐（陈松伶 饰）为邻。待一家人入住后，毕彼特便遭遇多桩怪异事件，令人怀疑这幢包租公房间贴满黄符的大房内有诡异。某夜，毕彼特惊见娥姐的鬼魅一面，惊醒后才知是南柯一梦，然而，娥姐平日神出鬼没，常常面对陌生男童发呆的举动似乎确实隐藏着不为人知的秘密。毕彼特求职不顺，又再次发现娥姐的鬼魅表现，遂开始调查娥姐的身世……

雷宇扬以毕彼得的身份对着镜头介绍角色，似乎回到了第一部，罗兰怨他自言自语，把打破的第四面墙又补上，鬼在新搬的房子出没，是为了找到丢失的儿子，搞笑的部分当然交给雷宇扬，跟鬼打交道还得系列扛把子罗兰出面，毕氏龙娣像模像样。